全国房地产市场的特点是混合趋势，在历史低库存导致房价迅速上涨和激烈竞争的时期，买家的形势上有一些积极变化。

在房屋上市一天内收到10个或更多报价的日子可能已经过去。目前，自2025年初以来，库存有所增加——尽管仍然远低于2022年前的水平。这意味着房屋在市场上停留的时间稍长，买家有一些时间考虑选择和谈判空间，诺拉达房地产投资公司的创始人马尔科·桑塔雷利说。

然而，买家应该知道，房价在2020年、2021年和2022年经历了两位数的涨幅后仍在继续攀升。预计市场将继续升值，但速度会更温和。

这一切加起来意味着什么？无论你是寻求购房还是已经将你的房屋上市，或者你是房地产新手还是老手，专家建议尽早开始这一过程。如果你准备现在开始，请继续阅读商业专业人士和最近参与市场人士提供的指导。

如何选择房地产经纪人和抵押贷款贷方

虽然你可以自己买卖房屋，但房地产行业的大多数人建议你选择与之有良好联系的房地产经纪人和抵押贷款贷方。如果找不到适合的，要继续寻找。

“找到一个你喜欢的房地产经纪人，如果没有，你是可以四处比较的，”米歇尔·肯农说，她和丈夫丹尼尔去年在俄亥俄州哥伦布市购买了他们的第一套房。

他们给自己留了足够的时间进行搜索，每月查看大约20套房屋，最终找到了他们想要的。这个过程中很大一部分是在寻找合适的房地产经纪人。

信任至关重要，因此要寻找一个能清楚理解你的需求并支持你努力的人，丹尼尔·肯农说。

“不要因为打扰你的房地产经纪人而感到不好；那是他们的工作，”他说。“花时间找出你真正想要的，但一旦找到，就去买。”

埃博尼·麦克奈特和她的兄弟阿曼多·麦克奈特在约两个月内出售了母亲的房子。在达成交易之前他们收到了一些报价，拥有一个好的房地产经纪人帮助极大，特别是对生活在加利福尼亚的埃博尼·麦克奈特来说。

“我期望的就是与一个理解我需求并能支持我的房地产经纪人合作，并且信任这个过程不会太难，沟通会有效，”埃博尼·麦克奈特说。“我不需要被很多细节所困扰。我们的房地产经纪人就是联络人，为我们用通俗易懂的语言解释事情。”

哥伦布房地产经纪人协会的会长布菲·帕特森担任了肯农夫妇和麦克奈特兄妹的经纪人。她说，拥有一个经纪人对买家和卖家都是很重要的。“经纪人会理解市场和客户的需求，然后将他们与能完成工作的合适专业人士联系起来，”她说。

为了找到一个好的房地产经纪人，可以向朋友和同事索取推荐，在线调查或驾驶经过你喜欢的社区寻找房地产标识上的经纪人，她说。

“客户应该像我面试客户一样面试我。我们希望一起合作，”帕特森说。“找到一个你觉得沟通舒适的人，让他们为你解释房地产交易的复杂性。我们每天都在做这个。”

向潜在经纪人询问的好问题包括他们如果你是卖家，如何推广你的房子，以及他们如何在市场中区分自己，世界级产权公司的销售副总裁特里什·康拉德说。“拥有房地产经纪人的重要性是巨大的，特别是在我们所处的市场中，”她说。“找出他们与谁合作，谁为他们工作。”

但甚至在开始你的房屋搜索之前，你可能想考虑寻找一个贷款人，心田银行的抵押贷款起始人布伦特·迪伯特说。

“我通常建议买家首先与贷款人交谈，以便他们在开始看房之前了解自己能够获得什么贷款资格，”他说。

贷款人可以帮助买家设定合理的目标和期望，并协助买家获得贷款资格。重要的是，贷款人能为买家提供一个整体的理解，说明在不同贷款配置下他们的月供会是什么样，考虑到销售价格类别、利率、房地产税和保险。

“我最不希望的就是让一些人期待一个豪宅但买不起，”迪伯特说。“我的工作是解释一切将如何融入他们的预算。”

与寻找房地产经纪人一样，业内专业人士建议你四处对比，并与其他经历过这个过程的人交谈。Bankrate.com，一个个人理财咨询网站，建议另外六个步骤：

• 提高你的信用评分。
• 确定你的家庭预算。
• 了解你的抵押贷款选择。
• 比较不同贷款人的利率和条款。
• 获得抵押贷款的预批准。
• 阅读贷款估算的细则。

如何获得最佳房屋融资

在一月，利率略低于7%。假设对一套中位价房屋支付20%的首付款，30年贷款的每月抵押贷款将近1,700美元，不包括税费和保险，心田的迪伯特说。

“人们真的关心每月付款，我鼓励他们算清楚，”他说。

目前的利率高于几年前，买家可以通过各种机构项目降低费用。许多贷款人，包括心田，根据收入可以协助提供首付款和成交费用，迪伯特说。

其他可寻求援助的地方包括联邦、州和地方政府支持的项目，包括房利美、房地美、好邻居下一扇门、国家购房者基金、联邦住房管理局、美国农业部和退伍军人事务部贷款。俄亥俄州住房金融局还提供指导和首付款援助项目。一些买家寻求超过30年的抵押贷款，但这会大幅提高贷款的利率，迪伯特说。

购房者可以通过购买贷款的点数来降低他们的利率。这些是借款人向贷方支付的费用，以获得较低的利率，通常为0.25%。每降低0.25%的利率通常会让借款人支付抵押贷款金额的1%。

“我告诉人们，他们必须考虑这会花费他们多少，以及他们需要多长时间才能收回这些钱，”迪伯特说。“购房很多是个人偏好的问题。”

丹尼尔·肯农建议他的买家朋友给自己足够的时间进行研究，并在与贷款人交谈时保持一定的谨慎。“找到一个贷款人，尽早获得他们的数据，看看他们能给你多少是你能够承受的，”丹尼尔·肯农说。“他们本可以给我们比我认为我们需要的更多的钱，但那不会很舒适。”

什么是评估差距？

在某些市场上，销售谈判中减少使用评估差距是一个变化。当合同涉及评估差距时，通常情况下，买方同意向卖方支付由评估师确定的房屋价值与买卖双方同意的销售价格之间的差额。

在一个火热的市场中，评估差距在最理想的社区和价格点中变得司空见惯。但现在，这种情况已经降温。“我认为部分原因是市场现在更加平衡，”帕特森说。

几年前，房源更加稀缺（当然现在仍然稀缺），买家“在出价方面全力以赴”，帕特森说。一些房屋收到了超过20个报价，有一次，一位买家为她代理的一笔交易提供了比要价高出90,000美元的报价。

这种狂热的市场已经退去，但如果买家遇到评估差距情况，重要的是不要放弃重新谈判合同的权利。买方代理可以去卖方代理那里，要求将价格降低到房屋评估的价值或要求双方分担差距的成本，帕特森说。

买方代理还会获得佣金吗？

全国各地房地产市场的另一个变化是2024年8月生效的新规则，要求买方代理在整个交易过程的最开始就必须确保其佣金的协议。

这一变化是在2024年，全国房地产经纪人协会和一些美国最大经纪公司达成协议，解决了代表房主提起的多起集体诉讼后产生的。

根据新规则，买家在达成费用协议之前甚至不能与代理一起查看房屋。此外，买方代理的佣金信息不再出现在MLS中，MLS是代理用来列出和共享房屋销售信息的数据库。

卖方通常会支付他们的挂牌代理和代表买方的代理的佣金。这使得卖方可以选择协商条款或选择不支付买方代理的佣金，但这在过去并不常见。

通常情况下，卖方仍然愿意支付买方代理的佣金，帕特森说。

“这一变化增加了透明度并开启了对话，”她说。“现在，在我为您打开门之前，我会先和您谈论我的佣金率以及我预计的支付方式。”

新规则要求买方的佣金协议必须以书面形式存在，包括佣金比例或金额。

为何HOA费用在上涨？

与此同时，社区协会中的人们面临着一个不同的财务挑战，这一点值得那些考虑可用房产的买家深思——公寓和业主协会费用的上涨。这些费用通常每年上涨，但通货膨胀和飞涨的保险费用使这些费用大幅增加。

费用各不相同，但有些小区在过去几年中月费上涨了50%到70%。

通常，这些费用涵盖保险、公用事业、园艺、维修和保养。许多社区保留法定要求的储备金，以应对重大意外费用或维修。

保险费用比去年上涨了30%，是导致会费上涨的主要原因。在加州火灾和其他自然灾害之后，保险费用可能还会进一步上升。通货膨胀也导致许多社区的园艺成本上升。

不幸的是，上涨的费用会对一些固定收入的人造成问题。

这篇文章出现在2025年4月的《哥伦布月刊》上。