一项旨在澄清房主如何挂牌出售其物业的新政策，可能会在几个月前一套规则变更生效后，在住房市场上造成困惑和摩擦，为买家和卖家增添了额外的复杂性。

这项名为“卖家的多重上市选项”的新政策是由全国房地产协会（NAR）在三月底发布的，该协会是一个位于华盛顿的游说团体，约有150万名房地产经纪人会员。

它允许业主以比简单列在被称为多重上市服务的广阔市场上更有限的方式出售他们的房屋。NAR表示，该政策是在卖家对这种方式的需求下制定的。但许多行业专业人士表示，实际上很少有卖家真正要求这样的选项，反而是被经纪人引导到这一选项上，而经纪人可以从将Listings保持半私密和在自己的客户网络中共享中获益。

而且，许多观察家认为，越来越分散和低效的市场对买家和卖家都没有好处——并可能增加歧视性行为的可能性。

“如果私人列表增加，市场将变得更加混乱、低效和容易受到操纵，”华盛顿消费者政策中心的高级研究员Steve Brobeck表示，他追踪了数十年来消费者与经纪人和上市的体验。

新的NAR挂牌政策是什么？

三月政策提供了两种新选择。“办公室独占免列挂牌”仅向上市经纪人所在经纪公司的其他经纪人开放，不在多重上市服务上共享或以其他方式公开营销。“延迟营销免列挂牌”将会在多重上市服务上共享——因此其他房地产专业人员可以看到——但在卖家选择的时间段内，不会在如Homes.com或Zillow.com等面向消费者的网站上更广泛宣传。

任何限制在最大曝光或内部共享的上市有时也被称为“口袋列表”。三月的政策在NAR发布的早期政策基础上进行了扩展，该政策称为“清晰合作”，该政策要求在公开营销后的一天内上市于多重上市服务。

“市场透明度不足带来了许多影响，”独立房地产合规顾问Summer Goralik说。“每个人都在谈论销售者的选择。但买家的选择却变得非常有限。”

如果卖家选择其中一个新选项，只有由同一经纪公司代表的买家才能看到这些可用的房屋。这也将买家和卖家引导向所称的“双重代理”——即为同一经纪公司工作的经纪人同时代表交易的双方。

NAR表示，这项新政策的目的是“为卖家及其上市经纪人在市场营销物业时提供更多选项和选择，同时通过为买家及其上市经纪人提供对重要MLS物业信息的平等待遇来支持公平住房。”

然而，当公司同时代表交易的双方时，本质上是不可能为客户提供信托责任的，尽管双重代理对经纪公司来说是一个胜利，因为它可以将整个佣金保留在同一公司内，Brobeck告诉YSL News。

限制物业的市场曝光也可能对经纪公司更有利，因为这限制了经纪人必须处理、分析并呈现给客户的报价数量，他补充道。

新的NAR政策有歧视性吗？

私人列表趋势的一个更阴险的含义是它如何将某些列表隔离，提高了对曾经被排除在住房市场之外的美国人的歧视潜力。这包括有色人种的买家以及那些收入较低或家庭经验不足以购买住房的人。

“这创造了一个排他性的新类别，限制了透明度，”全国公平住房联盟的主席兼首席执行官Lisa Rice说。“我们认为，规则的变化为增加住房歧视敞开了大门，并允许卖家限制公众接触到与住房可获得性有关的关键信息。”

新的上市指南跟随了八月份的规则变化，使得买家支付至少一部分房地产经纪人佣金的可能性更高，而不是像以往那样由卖方承担这笔费用。公平住房倡导者表示，这一变化可能会为那些不太富裕或首次在家中成为业主的买家设置障碍。

“这些发展结合在一起将进一步限制公平住房的访问，”Rice告诉YSL News。“我们非常非常担忧。”

Goralik，她的咨询工作涉及确保经纪公司遵守各种法律，包括公平住房法，认为“这为人们带来了很大的伤害机会。”

住房行业垄断？

行业专家认为，规则变化还将影响消费者，因为这使得小型和独立经纪人更难与行业巨头竞争，比如全国性的巨头Compass。

“如果大型经纪公司垄断了这些挂牌，为了保持竞争，经纪人可能会开始倾向于加入那些大公司，”Goralik说。“我们会得到像亚马逊这样的经纪公司吗？”

Compass是推动新指引的市场参与者之一。“NAR的新规则调整承认了卖家需要更多的选项和灵活性来营销他们的房屋，同时将责任转移给当地MLS，以制定优先考虑房主选择的政策，”一位发言人在电子邮件声明中表示。

“预营销具有明显的好处，”发言人补充道。“它使房主能够评估兴趣、精细定价并建立需求。Compass的研究发现，作为Compass私人独占和/或Compass即将推出的预营销挂牌，在MLS上正式生效之前，与房屋的更好结果相关联。预营销的房屋通常与高出平均2.9%的成交价格相关联。”

这与其他来源的研究相悖，包括来自Bright MLS的四月报告，该服务是全国最大的多重上市服务之一。报告显示，Bright称之为“办公室独占”的挂牌销售时间几乎长了三周，售价并不超过在开放MLS上立即上市的挂牌，并使得潜在买家的库存更紧张。

“市场数据强烈表明，办公室独占挂牌的增加可能会通过限制信息的获取和创造分段库存系统来伤害潜在的买家和卖家，”报告总结道。

NAR的可信度是否已经丧失？

面对传统上抵制创新的行业适应重大的政策变化，许多专业人士表示，他们希望行业的领导层能够更强大。Brobeck表示，NAR已经“削弱”，这是因为引发八月份规则变化的集体诉讼，以及一系列内部丑闻。

“与NAR相关的任何事情现在都带有反竞争行为的污名，”Goralik说。

这意味着即使全国组织可能发布政策指引或规则，任何实际的执行都在地方多重上市服务的手中。

在接受YSL News采访时，NAR的主席Kevin Sears表示：“我没有掩盖全国房地产协会面临的挑战。实际上，我对此一直非常公开和透明。我们必须重新掌握领导权，传达我们的叙事… 我认为当涉及到房地产时，我们仍然是声音。我们是倡导消费者能够自由买卖、租赁和转让不动产的人。”

Sears认为最近的规则变化代表了向前迈出的一步，为卖家提供了更多市场营销其物业的选项，表示。

但正如Goralik所说，“这似乎只是会导致一个更加分散的系统。感觉我们似乎是在倒退，而不是向前。”